Savills Việt Nam công bố báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quý I/2019

Công ty Savills Việt Nam vừa tổ chức công bố báo cáo nghiên cứu thị trường địa ốc TPHCM quý đầu năm 2019.


"Doanh thu tăng mạnh và nhận diện thương hiệu rõ ràng thúc đẩy các đơn vị bán lẻ cao cấp cân nhắc vị trí chiến lược lâu dài ra các khu vực ngoài khu trung tâm."

Hoạt động ổn định

Tổng mặt bằng bán lẻ đạt xấp xỉ 1,4 triệu m2 với hơn 92.000m2 diện tích bán lẻ mới từ hai trung tâm thương mại và một siêu thị trong Q1/2019. Nguồn cung tăng trưởng mạnh 7% theo quý và 14% theo năm nhưng công suất ổn định ở mức 96%. Nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung mới giới hạn đẩy giá thuê khu trung tâm lên 2% theo quý và 8% theo năm.

Khách thuê ngành dịch vụ tăng

Người tiêu dùng TP.HCM ưa chuộng các trung tâm thương mại quy mô lớn như một điểm đến cho mua sắm và giải trí kết hợp. Nhận ra nhiều thách thức, các trung tâm bán lẻ ngoài trung tâm đã định hình lại cơ cấu khách thuê bằng cách tăng thêm khách thuê ngành dịch vụ như ăn uống, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và trung tâm thể dục. Dù có giá thuê thấp hơn so với nhóm ngành thời trang và phụ kiện, nhóm ngành dịch vụ không chỉ thuê dài hạn mà còn góp phần tăng cường lưu lượng khách cho các trung tâm bán lẻ. Ở các trung tâm bán lẻ hoạt động gần đây, khách thuê ngành dịch vụ chiếm tỉ lệ khá lớn nhằm đảm bảo công suất.

Thế hệ Millennials thúc đẩy Thương mại điện tử

Mặc dù sở hữu thị phần tương đối nhỏ, thương mại điện tử có tiềm năng lớn để phát triển nhờ vào đối tượng mua sắm thuộc nhóm Millenials. Theo báo cáo của Google Temasek, doanh thu thương mại điện tử dự kiến sẽ tăng hơn 40% mỗi năm từ 2018-2025. Thế hệ Millenials chiếm xấp xỉ 33% dân số Việt Nam, đối tượng này rất thích tìm hiểu và chia sẻ thông tin thông qua điện thoại thông minh và nhiều thiết bị khác.

Triển vọng

Tính đến cuối 2021, gần 480.000 m2 nguồn cung tương lai dự kiến tác động đến công suất toàn thị trường. Trong đó, khu ngoài trung tâm chiếm 88% nguồn cung. Do áp lực cạnh tranh ở khu ngoài trung tâm, giá thuê và công suất liên tục giảm buộc nhiều nhà phát triển bán lẻ định hướng lại cách tiếp cận khách thuê. Các dự án quy mô nhỏ trong tương lai có xu hướng khai thác những khách thuê lớn hoặc thuê nguyên sàn nhằm ổn định khả năng lấp đầy.

Khu trung tâm TP.HCM có nhiều sự chuyển động, với các dự án mới đang triển khai dự kiến sẽ thay đổi bộ mặt của ngành. Tuyến Metro sẽ có tác động lớn, cụ thể tại khu vực trung tâm trạm Bến Thành. Có khá nhiều các nhà bán lẻ quốc tế đang lên kế hoạch nhằm củng cố vị thế lâu dài.

" Thị trường văn phòng Tp.HCM hiện rất phát triển với các mục tiêu thương mại đa dạng. Khách thuê khó tìm được diện tích văn phòng với chi phí phù hợp. Việc nhiều dự án tương lai có tiến độ xây dựng không đảm bảo, nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm được kì vọng sẽ có nhiều cơ hội hơn khi tham gia thị trường. "

Tiếp đà tăng trưởng

Thị trường văn phòng có khởi đầu mạnh mẽ trong quý đầu năm 2019, tình hình hoạt động đạt nhiều cột mốc mới. Diện tích trống ở các tòa văn phòng tiếp tục giảm, đặc biệt ở khu trung tâm, các tòa nhà mới vào thị trường đều nhanh chóng được hấp thụ. Giá thuê trong quý 1 tiếp đà tăng trưởng trong 5 năm qua, tăng 1% so với quý trước. Các dự án cao cấp (văn phòng hạng A) dẫn đầu về giá thuê, tăng thêm 2% theo quý, đóng góp đáng kể vào mức tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.

Vị thế của chủ đầu tư

Nguồn cầu tăng cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư liên tục tăng giá thuê và giữ được vị thế thương lượng. Trong khi đó, khách thuê chỉ có thể chấp nhận các mức tăng giá hoặc lựa chọn các phương án thuê khác như dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm hoặc linh động bố trí không gian làm việc. Nhờ tình hình kinh tế vĩ mô khả quan nên thị trường cho thuê văn phòng được mong đợi sẽ tiếp tục duy trì đà tăng Trong năm 2019, có 11 dự án với tổng diện tích 206.000m2 sẽ được đưa vào thị trường, sẵn sàng đáp ứng cầu cao về văn phòng. Trong bối cảnh này, Savills dự báo giá thuê sẽ tăng ở cả các tòa nhà cao cấp và các hạng thấp hơn.

Sự bùng nổ của không gian làm việc chung

Chức năng của văn phòng đang thay đổi cùng với sự phát triển của công nghệ và phong cách làm việc linh hoạt. Làm việc từ xa trở nên phổ biến khiến loại hình không gian làm việc chung bùng nổ toàn cầu. Thành phố Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ loại hình không gian làm việc chung trong vòng 2 năm qua, với mức tăng hơn 90% mỗi năm – đạt trên 37.000m2 tính đến thời điểm khảo sát. Đa phần diện tích (20.000 m2) tập trung ở khu vực trung tâm với 56% thị phần. Những cái tên nổi trội trong sân chơi này là WeWork, Up, Dreamplex, Regus, Compass và Kloud. Đây đều là các khách thuê chủ lực của nhiều tòa nhà với các diện tích lấp đầy lớn.

Mô hình văn phòng này được kì vọng sẽ có nhiều bước tiến nhờ vào nhu cầu từ các công ty Việt Nam và cả nước ngoài, đều là những đơn vị tìm kiếm giải pháp giảm thiểu chi phí, tăng tính linh hoạt hoặc đang trong giai đoạn thăm dò và phát triển trên thị trường.

Chứng chỉ môi trường

Những năm trở lại đây thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá trị của chứng nhận “công trình xanh”. Xu hướng này xuất hiện ngày càng nhiều ở các dự án mới như Maple Tree Business Centre, Deutches Haus hay Etown Central, các tòa văn phòng trên đều theo đuổi tiêu chuẩn LEED. Các dự án xanh và bền vững được kiểm chứng sẽ vận hành hiệu quả hơn về chi phí, tiện nghi, và được thiết kế thân thiện với môi trường. Savills dự đoán chứng chỉ công trình xanh sẽ ngày càng phổ biến ở các dự án mới. Tính đến Q1/2019, có 28% nguồn cung tương lai đang trong quá trình xây dựng tại Tp.HCM sẽ sở hữu các chứng nhận LEED.


" Nguồn cung chất lượng nếu có thể tung ra sẽ được hấp thụ nhanh chóng."

Nguồn cung mới thấp nhất

Trong Q1/2019, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 12.000 căn hộ, giảm -34% theo quý và -57% theo năm. Ngoài việc chủ đầu tư còn ít căn trong rổ hàng, thủ tục pháp lý bị trì hoãn cũng như chủ đầu từ thay đổi kế hoạch mở bán dẫn đến nguồn cung mới giới hạn. Thị trường chứng kiến mức mở bán mới thấp, chỉ hơn 4.500 căn hộ, giảm -38% theo quý và giảm -27% theo năm. Hạng C chiếm đa số nguồn cung mới với 85% thị phần, chủ yếu tập trung tại các quận ngoại thành như Quận 8 và 9.

Lượng giao dịch sơ cấp giảm

Tổng lượng giao dịch đạt trên 6.400 căn hộ, giảm -42% theo quý và -52% theo năm. Lượng giao dịch trong quý thấp do kỳ nghỉ lễ của cả nước kéo dài trong tháng 1 và tháng 2. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 1 những năm gần đây thường thấp hơn 50%. Trong Q1/2019, tỷ lệ hấp thụ đạt 53%, tăng 5 điểm phần trăm theo năm. Các dự án mới chiếm 46% tổng lượng giao dịch, trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Quận 8, Tân Phú và Bình Tân tác động lớn nhất tới tổng lượng giao dịch trong quý. Các căn từ 1-2 phòng ngủ tiếp tục thu hút người mua do phù hợp với nhu cầu để ở cũng như đầu tư.

Thị trường thứ cấp sôi động

Với nguồn cung sơ cấp hạn hẹp, giá căn hộ tại trị trường thứ cấp đang trở nên sôi động. Theo chính quyền địa phương, quá trình thẩm định pháp lý dự kiến sẽ bình thường trở lại trong năm 2019. Các danh mục có quy hoạch tổng thể và pháp lý rõ ràng đang thu hút nhiều nhà đầu tư và tăng dần giá trị.

Triển vọng tích cực

Sự quan tâm của người nước ngoài về thị trường căn hộ ngày càng rõ hơn ở các dự án cao cấp, hạn ngạch 30% sản phẩm dành cho người nước ngoài nhanh chóng được lấp đầy. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai gần với giá căn hộ cao hơn ở tất cả các hạng. Trong khi đó, các dự án căn hộ hạng C sẽ tiếp tục chiếm ưu thế và dẫn dắt thị trường người mua trong nước.

Cải cách trong lĩnh vực quản lý tòa nhà sẽ đạt được thông qua ứng dụng công nghệ.

Proptech

Proptech (Công nghệ trong bất động sản) đang chuyển động và lớn dần quanh ta. Việt Nam có nguồn lao động trẻ và đam mê khởi nghiệp đã thúc đẩy văn hóa khởi nghiệp, từ đó thúc đẩy văn hóa Proptech xa hơn. Các công ty khởi nghiệp Proptech Việt Nam gần đây được liệt kê trên Unissu bao gồm: Khu công nghệ cao Sài Gòn, Gachvang, Homedy, Batdongsan, Hatch, Cyfer, Relex và Cloudjay. Không gian làm việc chung đang bùng nổ khi Việt Nam và TP HCM phát triển để trở thành trung tâm kỹ thuật số của Đông Nam Á. Mô hình BPO đang bùng nổ ở Philippines hiện đang được nhân rộng tại Việt Nam với việc thuê lao động ngoài hiệu quả cao cho việc mã hóa và phát triển. Các khoản trợ cấp của chính phủ, lực lượng lao động chất lượng cao và mức lương hợp lý và thái độ đầy tham vọng đã thu hút các nhà đầu tư mạo hiểm như “500 Start Ups” đầu tư và xúc tác thông qua chương trình “Saola Accelerator” của họ.

Proptech đã trở thành điểm nhấn trong thời gian qua điển hình tại địa phương như BRG và Sumitomo đổ vào nguồn vốn 4,2 tỷ USD cho dự án Thành phố thông minh tại Hà Nội. “Thành phố thông minh” được thể hiện qua ứng dụng việc tự động am hiểu giao thông và chuyển động người qua đường của khu dân cư thông qua hệ thống mới của Siemens. Hệ thống này sẽ được thử nghiệm tại hệ thống giao thông của Hà Nội.

Khoảng 17% của tất cả các đợt kêu gọi vốn của Proptech gần đây nằm trong lĩnh vực Quản lý tòa nhà. Không có gì đáng ngạc nhiên khi đây là một trong những ngành sử dụng nhiều nguồn lực nhất, điều này sẽ thu được lợi ích lớn nhất từ áp dụng các công nghệ mới. Mô hình BIM, IoT và 5G rõ ràng sẽ cho phép những cải cách nhanh chóng. Tuy nhiên, 5G sẽ khó được hỗ trợ cơ sở hạ tầng đế tiếp cận và cũng không thể di chuyển qua các vật thể vật lý, do đó hạn chế ứng dụng của nó. Ngoài việc giám sát các tiện ích, cơ sở hạ tầng, nhân sự, vòng đời và môi trường còn tồn tại sự tương tác trong thế giới thực, như chủ sở hữu, cư dân, người thuê nhà, nhà cung cấp và nhà thầu.

Ngoài việc giám sát các tiện ích, cơ sở hạ tầng, nhân sự, vòng đời dự án, và môi trường còn tồn tại ứng dụng trong sự tương tác trong thế giới thực, như chủ sở hữu, cư dân, người thuê nhà, nhà cung cấp và nhà thầu.

Giải pháp quản lý tài sản Savills (SPMS) hiện đã được áp dụng tại 28 tòa nhà và đang diễn ra cho 16 tòa nhà khác trên khắp Việt Nam.
Nguyên Thanh
Bài viết đóng góp, xin gửi về email: thitruongdautu.net@gmail.com